《兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见》出台——

　　业主有权炒“管家”

　　鑫报讯(记者吴少华)物业公司如何更好地为对小区进行管理，业主又如何行使手中的权利来维护自己的利益？昨日，兰州市召开全市物业管理工作会议，会议下发了兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见(简称意见)。意见指出，兰州市要求个县区房地产行政主管部门要做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作，同时，业主有权利解聘不合格“管家”。

　　物业收入：

　　去年达到4.32亿元

　　截至2007年底，兰州市物业服务企业达到407家，其中新增一级资质企业3家，二级资质企业由16家增加到19家，三级资质企业由209家增加到385家。从业人员达到2.7万人。物业管理覆盖面已占到全市物业总量的52%，范围已覆盖住宅、写字楼、工业区、学校、商场、医院、体育场馆、医院、广场等。去年全市物业管理行业年营业收入4.32亿元，上缴税费2300多万元，对社会经济的贡献日益增加。

　　业主权利：

　　解聘不合格“管家”

　　兰州市要求个县区房地产行政主管部门做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作，以便使社区建设与物业管理有机结合。业主大会将对涉及整个小区物业管理重大事物，做出重要决策。而业主大会的召开则采用集体讨论形式；书面征求意见形式；业主人数较多，可采用业主小组会议与业主大会相结合这三种形式。

　　其中采用集体讨论形式；书面征求意见形式召开大会时，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半的业主且占人数过半数的业主参加。采用业主小组会议与业主大会相结合时，可按搂栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长，决策该楼栋具体事务。

　　备案制度：

　　业委会必须报告

　　制定和修改业主规约、业主大会议事规则；选举(改选)业主委员会或者业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金：改建、重建建筑物极其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项，均属业主大会决策方面。

　　其中，筹集和使用专项维修资金：改建、重建建筑物极其附属设施两个方面，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可。决定其它4方面事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　一级“管家”：

　　需建设部审批

　　今后成立业主大会的，其筹备组应当向所在地街道办事处、乡镇人民政府送达成立业主大会报告，街道办事处、乡镇人民政府应当按照民主选举法规、物业管理相关法规，做好首次业主大会召开前大会筹备组的各项准备工作和业主大会召开的指导监督工作。

　　首次业主大会后30日内，选举产生的业主委员会应当向市房地产行政主管部门备案。备案时须提交：备案申请、业主大会决议、业主规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名单、业主清册、街道办事处和乡镇人民政府应在提交的备案材料中，签署意见、新成立的业主委员会组织，持《业主委员会备案证明》，经所在地公安机关审批后，刻制印章。

　　持证上岗：

　　兰州市已达60%以上

　　按规定城关、七里河、安宁、西固区新申办物业服务企业资质的，直接向房地产行政主管部门申报，其他区县，先向区县房地产行政主管部门申报，经区县房地产行政主管部门初审合格后，报市房地产行政主管部门审批。同时，二级物业服务企业资制经市房地产行政主管部门初审合格后，上报省建设厅审批；一级物业服务企业资质经市房地产行政主管部门初审合格，上报省建设厅复审合格后，上报建设部审批。

　　投诉率高：

　　物业公司不得晋级

　　目前，全市物业企业管理人员持证上岗率已达60%以上。按规定，物业服务企业资质必须是：具有物业管理中级以上职称的专业人员(工程、管理、经济等)。一级不少于20人，二级不少于10人，三级不少于5人。物业服务企业经理、部门经理、管理人员全部持证上岗。一级不少于20人，二级不少于15人，三级不少于10人。三级资质物业管理项目面积不低于5万平方米。建立企业信用档案，有良好的经营业绩。建立服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，并严格执行。按照国家规定与用工人员签订劳动用工合同。

　　发生事故：

　　“管家”资质将被吊销

　　如何更好的加强企业管理，规范市场秩序，兰州市决定建立物业服务企业资质公示制度。并在兰州物业管理协会网站上公示企业信用情况。物业服务企业资金等级晋升的，通过媒体公示10天。最后将对业主投诉多、社会反响大的企业，不予晋级。

　　严重扰乱物业管理市场秩序，招投标中采取不正当手段恶意竞争、发生重大管理责任事故、骗取物业服务企业资质、一年内未实施物业管理活动、不服从房地产行政主管部门管理等行为的，视情节轻重，给予物业企业信用档案不良记录、限期整改、行政处罚、吊销资质的处理。

　　岗位证书：

　　不得转让出租

　　物业服务企业每年应将管理及专业技术人员报市房地产行政主管部门，通过协会网站进行备案、公布，实现资源共享。管理及专业技术人员流动，造成不符合相应资质条件的，物业服务企业应在半年内补足。杜绝出租、借用中高级专业技术职称和岗位证书的行为。

　　专业资金：

　　专业银行存管

　　市房地产行政主管部门委托专业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，全市住宅物业均应在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。而专户应以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，一幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立住宅专项维修资金专户后10日内，报市房地产行政主管部门备案。

　　商品住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　维修资金：

　　入住前就要缴纳

　　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。房地产权属登记部门，未接到专户管理住宅专项维修资金交存证明的，暂停核发房屋所有证书。业主分户账面住宅专项维修资金金额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。兰州市要求，2008年2月1日之前归集的专项维修资金，要求各开发企业在今年10月底统一存入市房管局指定的银行。

　　专项基金：

　　不得挪作他用

　　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。其中，依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损害住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用不得从住宅专项维修资金中列支。

　　房屋灭失：

　　专项维修金须返

　　市房地产行政主管部门，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账户。房屋所有权转让时，该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋灭失时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。开发建设单位、物业服务企业、业主大会有违反国家住宅专项维修资金管理办法规定的，由市房地产行政主管部门给予处罚；造成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。

　　新建小区：

　　5万平方米需选“管家”

　　新建住宅小区建筑面积在5万平方米以上的，需通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。5万平方米以下的或投标人少于3个的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选择具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同期限原则上为3年。但期限未满，业主大会续聘或选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。旧住宅区或规模较小的小区(单体建筑)，可由街道办事处、居委会牵头组织业主自治管理，做好旧住宅守楼护院等工作。

　　物管用房：

　　不得擅自租赁经营

　　配置的设施设备是共有的同期或分期建设项目；由两个及两个以上建设单位开发，但配置的设施设备是共有的项目；原有物业项目规模较小，可以按自然街划分均可划分为一个物业管理区域。

　　同时建设单位需按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房。其中，物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于40平方米。物业管理用房应在地面以上，具有办公使用功能。物业管理用房只能由物业服务企业用作办公使用，不得买卖、抵押，不得擅自租赁或者转作他用。